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銀行抵押房屋查封后可拍賣

發(fā)布時間:2009-02-16 11:00  發(fā)布者:  訪問次數(shù):2208次

高院新規(guī)出臺:銀行抵押房屋查封后可拍賣
[ 作者:李柯 | 轉(zhuǎn)貼自:中國拍賣2006第二期 | 點擊數(shù):387 | 更新時間:2006-5-19 | 文章錄入:admin ]

   高院近日出臺的《關(guān)于人民法院執(zhí)行設定抵押的房屋的規(guī)定》明確指出,對于被執(zhí)行人所有的已經(jīng)依法設定抵押的房屋,人民法院可以查封,并可以根據(jù)抵押權(quán)人的申請,依法拍賣、變賣或者抵債。

    最高人民法院這一新的司法解釋,解除了前一個司法解釋對銀行的束縛,讓他們在處置拖欠房貸時可以較為自主地處理抵押房產(chǎn),而無司法掣肘與后顧之憂后,還可讓弱勢的房貸申請人間接受益。

    這項規(guī)定從2005年1 2月21日起執(zhí)行 令銀行為之鼓舞。大大改變了銀行目前處理抵押物處處受制的現(xiàn)狀。

    上述所說銀行的受制現(xiàn)狀,源自最高人民法院的另一項司法解釋。2004年1 1月4日,最高人民法院出臺了《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》,從2005年1月1日起執(zhí)行。該司法解釋規(guī)定,被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍賣、變賣和抵債;對于超過被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品,人民法院根據(jù)申請執(zhí)行人的申請,在保障被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬最低生謀曜妓必需的居住房屋和普通生活必需品后,可以執(zhí)行。

    “2004年的司法解釋雖然提出了‘必須的居住房屋’這一概念,但并沒有作出明確解釋,具體執(zhí)行中遇到困難?!币患夜煞葜沏y行上海分行一位房貸業(yè)務員表示,他手上就有一個客戶無力償還貸款,但因為只有一套住房,雖然銀行早已向法院提出申請,但只能查封,遲遲無法拍賣,形成了一個“死局”。

    這種局面加大了銀行的風險。上述國有銀行相關(guān)負責人表示,上述司法解釋讓銀行對自己的債權(quán)毫無保護能力,如果客戶使用第一套住房做抵押,這套住房客觀上也就是借款人“必須的居住房屋”,一旦客戶失去還款能力,抵押房屋無法變現(xiàn)便會形成貸款風險。這甚至可能逆向影響部分人的還款意愿,利用司法解釋故意逃避還款義務。

    不對等的權(quán)益分配必然讓“游戲”的另一方――需要辦理住房抵押貸款的客戶也受到損害。為防范司法解釋帶來的潛在壞賬風險,銀行只得提高個人房貸的門檻。對于貸款購買第一套住房的客戶,銀行往往開出更加苛刻的條件。

    而相關(guān)業(yè)務當中,個人住房消費貸款受到的影響最大,有關(guān)負責人透露,很多銀行暫停了這項業(yè)務,仍然開辦此業(yè)務的銀行也大多要求申請人必須開具有兩套以上的房產(chǎn)或提交一份由其親屬簽名的“容留證明”;相對來說,個人住房按揭貸款受到的影響較小,畢竟這是客戶新買的房屋,這表示客戶以前也有地方居住。

    高院新的司法解釋一叫最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行設定抵押的房屋的規(guī)定》,看似“忽略”了個人的居住權(quán),實際對購房者卻是有利的。相關(guān)負責人表示,有了這個新司法解釋,銀行的債權(quán)得到保證,可以沒有后顧之憂地做大個人住房抵押貸款業(yè)務,貸款門檻會放低,政策也會更靈活。一位法律專家表示,新的司法解釋并沒有漠視弱勢群體的居住權(quán),不但給了被執(zhí)行人6個月的寬限期,還規(guī)定“被執(zhí)行人屬于低保對象且無法自行解決居住問題的,人民法院不應強制遷出”。有關(guān)人士表示,司法解釋給出6個月的寬限期對銀行來說也是好事,有了期限,就不會再出現(xiàn)房屋查封后拍賣卻無限期拖下去的局面,而且與低保戶也沒什么關(guān)系,銀行本來就不太可能對這類客戶發(fā)放貸款。